柏市で空き家を売却したい方へ｜相続した実家の売り方や注意点を解説

親が暮らしていた柏市の実家を相続したものの、住む予定がなく空き家になっている。こうしたご相談は少なくありません。

空き家は使っていなくても固定資産税や管理の手間がかかり、建物の傷みが進むほど売却の条件は厳しくなります。相続した空き家に使える税金の特例にも、売却の期限があります。

この記事では、柏市で空き家売却を考えている方に向けて、相続した実家の売り方の選び方と、柏市で注意したい点、売る前に確認しておきたい手続きと税金を解説します。

柏市の空き家事情と早めに売却を考えたい理由

柏市の空き家は、相続をきっかけに生まれるケースが多く見られます。まずは市の統計で実情を確認し、空き家のまま置いておくと何が起きるのかを整理します。

柏市の空き家は約2万戸、相続で空き家になった実家が多い

総務省の住宅・土地統計調査（2023年）によると、柏市の空き家は21,310戸、空き家率は9.9%です。全国平均の13.8%を下回っており、住宅への需要は比較的底堅い地域と考えられます。

一方で、柏市が空き家の所有者に行ったアンケート（2022年）では、空き家を取得した経緯の40.6%が「相続」でした。空き家になったきっかけも「居住者・親族の死亡」が最も多く、親の住まいが相続を経て空き家になる流れがうかがえます。

同じアンケートでは、空き家の67.4%が1980年以前に建てられた建物でした。回答者の46.5%は柏市外に住んでおり、離れた場所から実家の管理を続けている方も多いことが分かります。

放置すると税金と管理の負担が続き、建物の価値も下がる

空き家は住んでいなくても、毎年の固定資産税・都市計画税がかかります。庭木の手入れや室内の換気・通水、郵便物の確認など、定期的な管理も欠かせません。

柏市のアンケートでも、空き家所有者の困りごととして、取り壊し費用の不足や、売却・賃貸の相談先がないことが挙げられています。遠方から管理に通う負担は、年数がたつほど重くなりがちです。

また、建物は人が住まなくなると傷みが早く進むといわれます。雨漏りやシロアリの被害が広がると、修繕費がかさむだけでなく、売却時の評価にも影響します。

管理不全空家として勧告を受けると税負担が増えるおそれがある

2023年12月に施行された改正空家等対策特別措置法により、「管理不全空家」という区分が設けられました。このまま放置すると、倒壊の危険などがある「特定空家」になるおそれのある空き家が対象です。

管理不全空家として市から勧告を受けると、敷地にかかる固定資産税の住宅用地特例が外れます。住宅が建つ土地は固定資産税の課税標準が最大6分の1に軽減されていますが、この軽減がなくなるため、税負担が増える可能性があります。

柏市でも、管理状態の悪い空き家には現地調査のうえで助言や指導が行われており、2017年度以降の勧告は22件にのぼります（2025年12月末時点）。勧告を受ける前に、売却も含めた今後の方針を決めておくことが大切です。

相続した空き家の税金の特例には売却期限がある

相続した実家を売る場合、一定の要件を満たすと、売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できる特例があります。この特例は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが条件です。

たとえば2024年に相続した場合は、2027年12月31日までに売却する必要があります。売却の準備には、相続登記や相続人どうしの話し合い、家財の片付けなど、思った以上に時間がかかります。

特例を使える可能性がある方は、期限から逆算して早めに動き出しましょう。主な要件は後の章で解説します。

相続した実家の売り方は4つ｜建物の状態と立地で選ぶ

空き家の売り方は、大きく分けて次の4つです。どれが向いているかは、建物の状態と立地、売却にかけられる時間によって変わります。

売り方	向いているケース	価格・期間の傾向	売主の負担
中古戸建てとして売る	建物の状態がよく、そのまま住める	建物の価値も評価されやすいが、買い手探しに時間がかかることがある	片付けと内覧対応が必要
古家付き土地として売る	建物は古いが、土地の需要がある	主に土地として評価される	解体費用はかからない
解体して更地で売る	建物の傷みが激しい、土地を探す買い手が多い	土地として評価され、買い手が見つかりやすい場合がある	解体費用と工事の手配が必要
不動産会社に買い取ってもらう	早く確実に手放したい、遠方で管理が難しい	仲介より低くなりやすいが、短期間で現金化しやすい	現状のまま引き渡せる場合が多い

仲介で売り出す場合の手続きの全体像は、「不動産売却の流れ」で紹介しています。

中古戸建てとして売る

建物を残したまま、住宅として売り出す方法です。手を加えなくても住める状態であれば、土地だけでなく建物の価値も評価されるため、手取り額を確保しやすくなります。

ただし、内覧の前には家財を片付け、室内を整えておく必要があります。家具の配置や見せ方を工夫するホームステージングも、購入希望者の印象を高める方法の一つです。高く売るための工夫は「高値売却のポイント」で紹介しています。

築年数が古い場合は、買い手が購入後のリフォーム費用を見込んで、値下げ交渉が入ることもあります。旧耐震基準の建物は、住宅ローン控除などの条件で買い手が不利になる場合がある点にも注意が必要です。

古家付き土地として売る

建物の価値がほとんど見込めなくても、土地に需要がある場合は、建物を残したまま「古家付き土地」として売る方法があります。買い手が建て替えやリフォームを前提に購入するため、売主は解体費用を負担せずに済みます。

解体を急がないほうがよい理由もあります。住宅用地特例は毎年1月1日時点の状況で判定されるため、解体して更地のまま1月1日を迎えると、その年度から特例が外れて税負担が増えることがあります。売却が長引けば、その分の負担が重なります。

建物の状態によっては、買い手から解体費用分の値引きを求められることもあります。まずは古家付きで売り出し、反応を見ながら解体を検討するのも一つの方法です。

解体して更地で売る

建物の傷みが激しい場合や、土地を探している買い手が多いエリアでは、解体して更地にすると買い手が見つかりやすくなることがあります。建物の不具合をめぐる売却後のトラブルを避けやすい点も利点です。

一方で、解体費用は売主の負担です。費用は建物の構造や広さ、前面道路の幅などで変わるため、複数の業者から見積もりを取りましょう。住宅用地特例が外れるタイミングにも注意が必要です。

なお、相続した空き家の3,000万円特別控除は、建物を取り壊してから敷地を売る場合も対象になり得ます。解体と売却の順序が要件に関わるため、税理士などの専門家に確認したうえで進めてください。

不動産会社に買い取ってもらう

不動産会社が直接買い取る方法です。買い手を探す期間がいらないため短期間で現金化しやすく、仲介手数料も一般的にかかりません。家財が残ったままでも引き渡せる場合があり、遠方に住んでいる方や、管理の負担を早く手放したい方に向いています。

ただし、買取価格は仲介で売れた場合の価格より低くなりやすい点は理解しておく必要があります。不動産会社がリフォームや再販売にかかる費用を見込んで価格を決めるためです。

価格を優先するか、早さと確実さを優先するかで、仲介と買取のどちらが合うかは変わります。買取の仕組みや仲介との違いは、「柏市で不動産買取を検討している方へ」で詳しく紹介しています。

柏市で空き家を売却するときの注意点

柏市の空き家の売却では、エリアごとの需要や、市街化調整区域かどうかといった地域の条件が、価格や売却期間に影響します。売り出す前に確認しておきたい4つの点を紹介します。

周辺の売り物件と比べられることを前提に価格を決める

柏市の空家等対策計画によると、市内の空き家は、JR常磐線の柏駅〜南柏駅周辺と線路の東側、東武アーバンパークライン（東武野田線）の柏駅より南の各駅周辺と線路の西側に多く分布しています。江戸川台駅・初石駅の東側や豊四季駅の南側では空き家が増えた一方、つくばエクスプレス沿線の柏の葉キャンパス駅・柏たなか駅の東側では減っています。

空き家が多いことが、そのまま売れにくさを示すわけではありません。ただ、築年数の近い戸建てや土地が同じ時期に売りに出ると、買い手は立地や価格を比べながら検討します。

同じ柏市内でも、駅からの距離や周辺の売り出し状況によって、適正な価格は変わります。市全体の平均ではなく、物件の周辺で実際に取引された事例をもとに価格を決めることが大切です。

査定は複数社に依頼して比べると、価格の根拠を判断しやすくなります。会社選びのポイントは、「柏市で不動産売却におすすめの不動産会社10選」で紹介しています。

市街化調整区域では建築の条件を確認する

市街化調整区域は、市街化を抑えるために定められた区域で、建物の新築や建て替えには原則として許可が必要です。買い手が希望どおりに建て替えられない場合もあるため、一般の個人には売りにくくなる傾向があります。

柏市の調査では、空き家の8.6%が市街化調整区域にあります。そのうち特定空家等の候補とされた割合は36.2%で、市街化区域の20.0%を大きく上回っており、管理が行き届かず傷みが進みやすい状況がうかがえます。

調整区域の物件は、建築許可の見通しによって価格や買い手が大きく変わります。売り出す前に、柏市の担当窓口や、調整区域の取引に詳しい不動産会社に確認しておきましょう。

境界・接道・建物の状態を事前に確認する

古い住宅地では、隣地との境界が確定していなかったり、境界標が見当たらなかったりすることがあります。境界があいまいなままでは買い手が購入をためらうため、必要に応じて測量を行います。

敷地が建築基準法上の道路に2m以上接しているか（接道義務）も重要です。満たしていない場合は原則として建て替えができず、売却価格に大きく影響します。

建物の不具合は、把握している範囲で正直に伝えることが大切です。売却後に契約内容と異なる不具合が見つかると、売主が契約不適合責任を問われる可能性があります。責任の範囲や契約の条項に不安がある場合は、弁護士などの専門家に相談してください。

遠方に住んでいる場合は現地に行く回数を減らして進める

前述のアンケートでは、回答した所有者の46.5%が柏市外に住んでいました。遠方に住んでいても、鍵を不動産会社に預けて内覧に対応してもらったり、契約書類を郵送でやり取りしたりすることで、現地に行く回数を減らして売却を進められます。

契約や引き渡しの進め方は会社によって異なるため、立ち会いが必要な場面を事前に確認しておくと安心です。

売却するかどうか迷っている段階では、柏市の「空家相談員制度」も利用できます。市と協定を結ぶ団体に所属する司法書士・建築士・宅地建物取引士に、初回1回に限り無料で相談できる制度です。申し込みは柏市役所の住宅政策課で受け付けています。

相続した実家を売る前に確認したい手続きと税金

相続した実家を売るには、名義変更や相続人どうしの合意など、売却の前に済ませておくべき手続きがあります。税金の特例を使えるかどうかも、売り方やスケジュールに関わるため早めに確認しましょう。

当社の相続不動産の売却サポートは、「不動産の相続による売却」でご紹介しています。

相続登記（名義変更）を済ませる

亡くなった方の名義のままでは、不動産を売却できません。売却の前に、相続人への名義変更（相続登記）が必要です。

相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請することが求められています。2024年4月より前に相続した不動産も対象で、2027年3月31日までの登記が必要です。正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

期限内に「相続人申告登記」を申し出る方法もありますが、売却する場合は別途、相続登記が必要です。戸籍謄本の収集など手間のかかる手続きのため、司法書士に依頼するのが一般的です。

相続人が複数いる場合は売却の合意を取る

相続人が複数いる場合は、誰が実家を相続するのか、売却して代金をどう分けるのかを、遺産分割協議で決めます。相続人の共有名義で売る場合は、全員の同意が必要です。

相続人の一人が遠方に住んでいたり、意見がまとまらなかったりすると、売却の準備が進みません。査定額を共有したうえで話し合うと、具体的な判断がしやすくなります。協議が難航する場合は、弁護士などの専門家への相談も検討してください。

3,000万円特別控除の要件と期限を確認する

相続した空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、一定の要件を満たすと最大3,000万円を控除できます。正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といい、主な要件は次のとおりです。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋である
• 相続の直前に、亡くなった方以外に住んでいた人がいない（老人ホーム等に入所していた場合は一定の要件あり）
• マンションなどの区分所有建物ではない
• 相続から売却まで、事業・貸付・居住に使っていない
• 売却代金が1億円以下である
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する
• 売却時に耐震基準を満たしているか、建物を取り壊している

2024年1月1日以降の売却では、売却した年の翌年2月15日までに耐震改修や取り壊しが行われた場合も対象になりました。また、同日以降の売却で相続人が3人以上の場合、控除額の上限は2,000万円です。特例の適用期限は、現行制度では2027年12月31日までの売却とされています。

確定申告の際には、物件所在地の市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。柏市の空き家であれば、柏市に交付を申請します。

要件は細かく、制度改正で変わることもあります。適用できるかどうかは、事前に税理士や税務署に確認してください。

家財・残置物の片付け方針を決める

実家には、家具や家電、衣類、思い出の品など、多くの家財が残っていることがほとんどです。仲介で売る場合は、原則として引き渡しまでに室内を空にする必要があります。

相続人だけで片付けると時間がかかるため、遺品整理業者に依頼する方法もあります。費用は家財の量や間取りで変わるため、複数社の見積もりを比べると安心です。

買取であれば、家財が残ったまま引き渡せる場合もあります。ただし、処分費用が買取価格に反映されるかどうかは会社によって異なります。片付けの手間と費用も含めて、どの売り方が合うかを判断しましょう。

まとめ｜柏市の空き家売却は柏市不動産売却サポートへ

柏市で空き家売却を進めるには、建物の状態と立地に合った売り方を選び、相続登記や税金の特例の期限を早めに確認することが大切です。

柏市不動産売却サポートは、東葛エリアでの売却実績をもとに、空き家の状態や立地に合った売り方をご提案します。司法書士・税理士などの専門家と連携し、相続登記や税金のご相談もまとめてお受けしています。一定期間で売れなかった場合に備えた買取保証制度もご用意しています。

まずは無料査定で、ご実家がいくらで売れるのかをご確認ください。

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